Affitti brevi 2026 nuove regole e quando aprire la partita iva

Dal 1° gennaio 2026 prende avvio una stretta fiscale sulle locazioni brevi che incide in modo diretto sulle scelte dei proprietari. La possibilità di applicare la cedolare secca resta confermata, ma viene circoscritta: oltre una specifica soglia legata al numero di immobili, l’attività viene ricondotta nel perimetro dell’esercizio di impresa, con conseguenze rilevanti sul piano fiscale, previdenziale e amministrativo. Le novità derivano dalla legge di bilancio 2026 e mirano a ridurre l’uso del regime agevolato da parte di situazioni considerate strutturate e organizzate.

cedolare secca locazioni brevi 2026: aliquote e soglia per il regime

La legge di bilancio 2026 interviene sulla disciplina dei redditi derivanti dalle locazioni brevi, modificando le regole con cui si applica la cedolare secca. In base al numero di immobili interessati, cambiano anche le aliquote:

• 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi a una unità immobiliare scelta dal contribuente in dichiarazione dei redditi.
• 26% per i redditi relativi al secondo immobile.

La disciplina, quindi, mantiene il regime agevolato, ma lo limita ai primi due immobili concessi in affitto breve, ridisegnando l’ambito applicativo previsto fino al termine del 2025.

presunzione di impresa locazioni brevi: da cinque a tre immobili

Il cambio più significativo riguarda la presunzione di attività imprenditoriale. Se nel previgente assetto il passaggio al regime considerato imprenditoriale era collegato al limite del quinto immobile, dal 2026 tale soglia viene ridotta.

Con le nuove norme, il numero di immobili oltre il quale l’attività viene ricondotta a un’attitudine imprenditoriale scende a tre immobili (prima erano cinque). L’impostazione mira a impedire che un modello di gestione che presenti caratteristiche di stabilità, ripetizione e organizzazione possa continuare a beneficiare di un regime pensato per situazioni di minore dimensione.

cosa comporta il terzo immobile e obbligo partita iva

A partire dall’anno d’imposta 2026, la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve comporta automaticamente l’esercizio di attività d’impresa. Ne consegue l’obbligo di aprire la partita Iva e l’iscrizione alla gestione previdenziale, salvo che l’interessato sia già coperto per un’altra attività.

La relazione tecnica allegata alla legge di bilancio stima un maggiore gettito Irpef derivante dall’uscita dal perimetro della cedolare secca, indicato in circa 13 milioni di euro ogni anno a regime.

indici concreti di imprenditorialità secondo la giurisprudenza

La soglia numerica si intreccia con un orientamento giurisprudenziale che prende in considerazione anche il modo in cui l’attività viene svolta. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze, con sentenza n. 148 del 2 marzo 2026, richiama la possibilità che la natura imprenditoriale emerga da una serie di elementi concreti, tra cui:

• numero elevato delle prenotazioni;
• continuità nel tempo dell’attività;
• presenza dell’immobile sulle principali piattaforme telematiche;
• consistenza degli introiti, soprattutto quando non risultano altri redditi imponibili.

Secondo l’impostazione richiamata dalla sentenza, anche in assenza di servizi aggiuntivi particolarmente articolati, l’attività può assumere carattere imprenditoriale quando risulta esercitata in modo abituale e organizzato. Il punto di attenzione diventa quindi duplice: non solo il numero degli appartamenti, ma anche il modello gestionale, con prenotazioni sistematiche, continuità nel tempo e appoggio stabile alle piattaforme online.

conteggio degli immobili per le locazioni brevi: unità e esclusioni

Nel conteggio rileva l’unità immobiliare, non i singoli contratti. L’immobile va considerato per intero: anche quando un appartamento viene suddiviso in più stanze con contratti distinti, l’operazione continua a valere come una sola casa ai fini della soglia numerica.

Restano inoltre esclusi dal computo:

• gli immobili concessi in locazione ordinaria (indicati come 4+4);
• gli immobili con locazione transitoria superiore a 30 giorni.

conseguenze fiscali e amministrative dopo la soglia: regime ordinario e oneri

L’apertura della partita Iva dal terzo immobile in poi determina l’ingresso nel regime fiscale ordinario e, quindi, una maggiore tassazione rispetto alla cedolare secca. Per limitare l’impatto, viene richiamata la possibile adesione al regime forfettario, quando applicabile.

Oltre al profilo fiscale, l’apertura della partita Iva comporta, di regola, anche l’obbligo di versare i contributi previdenziali, con un aumento degli oneri complessivi a fine anno. Sul piano operativo, si rende necessaria una contabilità più articolata rispetto alla gestione legata al solo versamento della cedolare secca, a causa della gestione di fatturazione, registrazioni e adempimenti Iva. Inoltre, viene esclusa la possibilità di compensare automaticamente quanto eventualmente versato a titolo di cedolare secca con le imposte accertate sul reddito d’impresa, trattandosi di regimi alternativi con presupposti e struttura differenti.

regole comunali e Toscana: limiti agli affitti brevi

Accanto alle nuove norme nazionali, restano decisive le regole restrittive previste dai regolamenti comunali. La Corte Costituzionale, con sentenza n. 186/2025, ha dato via libera alla legge regionale della Toscana sugli affitti brevi, confermando la competenza dei Comuni a introdurre norme proprie volte a limitare il ricorso alle locazioni brevi, con particolare riferimento ai centri storici.

La pronuncia è indicata come elemento potenzialmente in grado di favorire l’adozione di ulteriori limiti e divieti anche in altre aree, soprattutto dove la vocazione turistica è più marcata.

quadro complessivo delle novità 2026 sulle locazioni brevi

Il quadro normativo delineato per il 2026 converte la cedolare secca in un’opzione più selettiva: aliquote differenziate per primo e secondo immobile e, soprattutto, una riduzione della soglia che fa scattare il regime di impresa. In presenza di tre o più unità destinate alla locazione breve, l’obbligo di partita Iva e la disciplina ordinaria diventano strutturali, mentre l’analisi giurisprudenziale introduce anche la valutazione di indici di continuità, organizzazione e consistenza economica. Rimangono inoltre fondamentali le misure territoriali, con la cornice dei Comuni abilitati a introdurre restrizioni.

Personaggi citati:

• Giuseppe Donato Nuzzo
• Corte di giustizia tributaria di primo grado di Firenze
• Corte Costituzionale