Airbnb in italia: roma in testa e ricavi triplicati in 7 anni

Milano, Firenze, Bologna e Napoli stanno diventando poli sempre più centrali per il mercato degli affitti brevi su Airbnb, con tassi di crescita che cambiano marcia anche al Sud. Il quadro emerge da un’analisi sviluppata nell’ambito del progetto AirMAP, iniziativa di ricerca comparativa su scala nazionale coordinata dal FULL – Future Urban Legacy Lab del Politecnico di Torino, che fotografa l’evoluzione di offerta, domanda e ricavi tra più città italiane.

crescita degli annunci Airbnb in italia: milano guida, napoli accelera

Dal 2017 le unità abitative in affitto su Airbnb a Milano sono aumentate del 44%. Firenze registra un progresso più contenuto, con +13%, mentre Napoli mostra una dinamica decisamente più rapida: +98,6%, con il comune che si colloca al quarto posto per numero di annunci.

La diffusione della piattaforma riguarda sempre più anche aree meridionali. A Palermo, gli annunci sono cresciuti del 52,2% dal 2017 e a Cagliari l’aumento raggiunge il 90%.

notti prenotate: milano e firenze aumentano a ritmo elevato

L’analisi mette in evidenza l’espansione della domanda misurata attraverso le notti prenotate. A Milano, nello stesso arco temporale, le notti passano da 1,34 milioni a 3,23, con un incremento del +141%. La media annua si attesta a 85 notti di occupazione, a fronte di un prezzo medio di 149 euro a notte.

firenze e bologna: domanda in crescita e tariffe differenziate

A Firenze le notti nel 2024 risultano pari a 2.218.232, con un aumento del +60,7%. La media annua indica 126 notti di occupazione e un costo medio di 183 euro a notte.

A Bologna le prenotazioni raggiungono quota 820.000, con una crescita del +113%. Il dato medio riporta 123 notti per unità, con un prezzo medio di 130 euro a notte.

napoli, palermo e catania: aumento dei pernottamenti e prezzi medi

A Napoli i pernottamenti arrivano a 1,7 milioni nel 2024: +203,9% rispetto al 2017. La media annua è di 103 notti per unità, con 110 euro a notte.

A Palermo le notti complessive sono 997.000, cioè triplicate rispetto al 2017. L’occupazione media varia tra 95 e 97 notti a un prezzo di 97 euro a notte. A Catania le notti sono 589.668, con 96 notti di occupazione e 84 euro a notte di media.

aumento dei ricavi: milano e firenze tra le crescite più alte

L’analisi evidenzia come l’incremento non riguardi solo l’offerta e la domanda, ma anche i ricavi per unità e per host, sempre rispetto al 2017. A Milano l’aumento è del 192% per unità e del 270% per host, con valori indicati come 12.600 euro e 24.250 euro.

Firenze registra +162% per unità e +188% per host, con 23.129 euro e 53.884 euro. Il risultato colloca il mercato fiorentino tra i più remunerativi del paese.

bologna e napoli: ricavi in forte crescita, ma napoli sotto alcune città

A Bologna i ricavi crescono del 225,3% per unità e del 304,6% per host, con 15.945 euro e 30.844 euro.

A Napoli l’aumento è rispettivamente +137% e +169% per unità e host, con 11.317 euro e 22.629 euro, valori descritti come meno elevati rispetto ad altre città considerate.

palermo e catania: espansione dei ricavi e crescita continua

A Palermo la crescita dei ricavi è +235,1% per unità e +252,7% per host, con 9.209 euro e 17.448 euro. A Catania l’aumento è +160% e +176% (unità e host), pari a 8.080 euro e 15.060 euro.

large host e concentrazione dell’offerta: crescita marcata a bologna e napoli

I dati relativi ai large host, cioè soggetti con più di dieci abitazioni, mostrano un rafforzamento della gestione strutturata in diverse città. A Milano, le abitazioni gestite da host con più di dieci unità aumentano del 208% e nel 2024 arrivano a coprire il 30,8% degli annunci totali.

milano e firenze: quote alte dell’offerta gestita da host strutturati

Anche a Firenze la crescita dei large host è rilevante: +141%, fino a coprire il 32,8% dell’offerta complessiva.

A Bologna l’aumento è del 306% e la quota raggiunge il 23,6% delle abitazioni.

napoli, palermo e catania: espansione con differenze nelle percentuali

A Napoli i large host coprono il 14% degli annunci, con una crescita marcata negli ultimi anni: +315% delle unità gestite.

A Palermo l’aumento è +162% e la copertura arriva al 13,3% delle unità abitative. A Catania la crescita è +162% e la copertura tocca il 13% delle abitazioni.

caso roma: overtourism, aumento dei pernottamenti e pressione sul mercato abitativo

Nel contesto del progetto, un approfondimento specifico riguarda Roma e l’area metropolitana, condotto da Antonia Astore (Gran Sasso Science Institute) e Luca Tricarico (Istituto di Ricerca sulla Crescita Economica Sostenibile, CNR). A Roma risultano 47.090 annunci attivi su Airbnb e un giro d’affari stimato di circa 1,1 miliardi di euro nel 2024. Nel 2017 gli annunci erano 350, con una crescita del 213%.

Roma si conferma primo mercato italiano per affitti brevi su piattaforma, seguita da Milano, Napoli, Firenze e Venezia. L’offerta aumenta soltanto del 6,5% rispetto al 2017, mentre le notti prenotate crescono da 3,4 a 6,09 milioni. Il tasso medio di occupazione passa da 77 a 129 notti. I ricavi medi per unità triplicano, da 7.900 a 23.300 euro annui, cioè il doppio della media nazionale.

romA: domanda concentrata, offerta limitata e ruolo dei gestori strutturati

La quota di gestori con dieci o più annunci resta minoritaria, ma genera ricavi medi per unità pari a 33.600 euro annui, indicati come il doppio rispetto ai piccoli host.

La geografia del fenomeno risulta fortemente concentrata: il Centro Storico pesa per 48,3% dell’offerta complessiva e presenta la redditività maggiore, con 34.800 euro per annuncio. Con i municipi limitrofi si arriva al 70% degli annunci.

periferia in crescita e aumento dei valori locativi

Quando la crescita non rallenta in città, dove il mercato risulta già saturo, si sposta verso la periferia. Nei comuni della cintura metropolitana (con 4,1 milioni di abitanti) si registrano aumenti del 50,4% e notti aumentate del 193,3%, cioè otto volte il tasso di crescita del capoluogo. Queste aree mostrano anche un’espansione dei valori locativi, con incrementi dei canoni compresi tra 15 e 29%.

scenario di overtourism e governance: interventi differenziati per zona

Le valutazioni associate ai dati descrivono un mercato ormai maturo e professionalizzato, con rendimenti altissimi per chi opera in modo strutturato. Per Roma viene inoltre richiamato uno scenario di overtourism, inteso non solo come presenza turistica nei luoghi, ma come pressione sistematica del turismo di piattaforma sul mercato abitativo, con effetti che riducono l’assetto urbano e l’equilibrio della città.

Si cita che città come Barcellona, Amsterdam e Lisbona hanno introdotto freni significativi alle licenze turistiche, mentre in Italia risulta introdotto l’obbligo di codice identificativo. La chiusura della “finestra” per interventi preventivi è indicata come prossima: l’assenza di misure preventive, con governance attiva e differenziata per zona, viene collegata al rischio di un problema diffuso e non gestibile senza strumenti dedicati.

ricercatori coinvolti:

• Antonia Astore
• Luca Tricarico